Αθήνα, 10-08-2012
Α.Π.: 1219734 Νομική Δ/νση Υποδ/νση Λειτουργούντος Κτηματολογίου, τηλ.: 210 6505 610
Προς: Κτηματολογικό Γραφείο Λευκάδας, Προϊσταμένη, κα Ζ. Προδρομίτη
Θ. Στράτου & Ν. Ζαμπέλιου, 31100 Λευκάδα
Τηλ.: 26450-22603
Αναφερόμενοι στο υπ΄αρ. πρωτ. ΑΠ 158/27.7.2012 έγγραφό σας (αρ. πρωτ. εισερχ. εγγράφου 1219734/10.08.2012) με το οποίο μας διαβιβάσατε το από 3.7.2012 έγγραφο ερώτημα της δικηγόρου Λευκάδας Αικατερίνης Τσερέ και ζητάτε την άποψή μας επί του περιεχομένου του καθώς και επί προσθέτων ζητημάτων που ειδικότερα εκθέτετε, διατυπώνουμε την ακόλουθη γνώμη:
1. Με το υπ’ αρ. πρωτ. 0938612/19.2.2010 έγγραφό μας που κοινοποιήσαμε προς τους κ.κ. Κτηματολογικούς Δικαστές της χώρας και τους Δικηγορικούς Συλλόγους, γνωστοποιήσαμε τις απόψεις μας για τον δικονομικό τρόπο αντιμετώπισης της διόρθωσης αρχικής εγγραφής: α) όταν επί του ιδίου ακινήτου φέρεται κατά ποσοστό δικαιούχος τρίτος και στο υπόλοιπο αναγράφεται η ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» και β) όταν τμήμα του επίδικου ακινήτου έχει συμπεριληφθεί σε ιδιοκτησία τρίτου προσώπου και το υπόλοιπο σε ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».Στις περιπτώσεις αυτές διαπιστώνουμε ότι ανακύπτει καταρχήν ζήτημα ενότητας στην επίλυση της ένδικης διαφοράς, αφού πρόκειται για το ίδιο δικαίωμα.
Υπό την προϋπόθεση αυτή και λαμβανομένης υπόψη της ρύθμισης του εδαφίου (στ) της παραγράφου 3α του άρθρου 6, όπου ορίζεται ότι: «Εάν η αίτηση απορριφθεί ως νόμω ή ουσία αβάσιμη, ο αιτών μπορεί να ασκήσει αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου υπό τις προϋποθέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού.», εκ της οποίας συνάγεται ερμηνευτικά ότι, σε περίπτωση άσκησης τακτικής αγωγής για την διόρθωση αρχικής εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη» αυτή στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, η άποψή μας είναι ότι για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών στις περιπτώσεις που προαναφέρθηκαν, όταν δηλαδή συντρέχει ζήτημα διόρθωσης αρχικών εγγραφών και το σφάλμα αφορά σωρευτικά σε εγγραφή τρίτου προσώπου και «αγνώστου ιδιοκτήτη», είναι δικονομικά ενδεδειγμένη η άσκηση τακτικής αγωγής, που θα στρέφεται τόσο κατά του ανακριβώς αναγραφόμενου δικαιούχου, όσο και κατά του Ελληνικού Δημοσίου, ως αναγκαίου εκ του νόμου διαδίκου αναφορικά με το σκέλος της διόρθωσης της εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Στην αντίθετη περίπτωση, δηλαδή, εάν ασκηθεί τακτική αγωγή, στρεφόμενη κατά του τρίτου και αίτηση κατά την εκούσια δικαιοδοσία για τη διόρθωση της αρχικής εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη», ελλοχεύει ο κίνδυνος έκδοσης αντιφατικών αποφάσεων για το ίδιο αντικείμενο, αφού η ενότητα της διαδικασίας θα έχει διασπαστεί. Από την άλλη πλευρά, ακόμα και εάν οι αποφάσεις που θα εκδοθούν κάνουν δεκτό το αίτημα διόρθωσης, η αποκατάσταση των αρχικών εγγραφών θα διενεργηθεί αποσπασματικά σύμφωνα με το οικείο διατακτικό και οι εγγραφές θα εξακολουθούν να είναι ανακριβείς, αφού θα έχουν επιτευχθεί μερικές διορθώσεις, που θα συνιστούν μεταβολή του τίτλου. Συγκεκριμένα, ο ίδιος δικαιούχος θα έχει αποκατασταθεί εν μέρει ως προς το ποσοστό του δικαιώματός του σε βάρος του εναγόμενου τρίτου και κατά το υπόλοιπο επί της εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη». Δηλαδή, για το ίδιο πρόσωπο θα αντιστοιχούν δύο διορθωμένες εγγραφές, αντίθετα με το περιεχόμενο του τίτλου του, που αναφέρεται σε ενιαίο ποσοστό. Το ίδιο ισχύει και όταν για τη διόρθωση που αφορά σε ακίνητο, εμπίπτον κατά ένα τμήμα του σε ιδιοκτησία τρίτου και κατά το υπόλοιπο σε ιδιοκτησία με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», υποβάλλεται αγωγή κατά την τακτική διαδικασία και αίτηση κατά την εκούσια δικαιοδοσία αντίστοιχα. Εν προκειμένω, η έκδοση δύο αποφάσεων που θα αποδέχονται το αίτημα της διόρθωσης, θα επιφέρει μερική διόρθωση για το ίδιο πρόσωπο, αφού αυτό θα αναγραφεί ως δικαιούχος επί δύο τμημάτων ακινήτων, ασύνδετων μεταξύ τους, σε αντίθεση με τον τίτλο κτήσης, που αναφέρεται σε ενιαίο ακίνητο.
Σφάλμα των κτηματολογικών εγγραφών, πρόδηλο ή γεωμετρικών στοιχείων, κατά την έννοια του άρθρων 18 και 19 του νόμου 2664/1998, ικανό να αποκατασταθεί με την οικεία εξωδικαστική διαδικασία, θεωρείται εκείνο που έχει εμφιλοχωρήσει στις κτηματολογικές εγγραφές κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης και εκ μεταφοράς από τους κτηματολογικούς πίνακες Στις προαναφερόμενες περιπτώσεις, εάν εκδοθούν περισσότερες αποφάσεις για τη διόρθωση επί τμημάτων του ενιαίου κατά τίτλο ακινήτου (ή επιμέρους ποσοστών), αυτό θα έχει ως συνέπεια να υποχρεωθεί ο νικήσας δικαιούχος σε εκ νέου προσφυγή στα Δικαστήρια κατά το άρθρο 6§8 του ν. 2664/1998 για την αποκατάσταση της ενότητας της εγγραφής συμφώνως προς τον τίτλο του, αφού ο επιμερισμός τόσο του δικαιώματός του, όσο και του ακινήτου του, δεν θα συνιστά πρόδηλο σφάλμα, ή σφάλμα γεωμετρικών στοιχείων, αλλά «μερικώς», άλλως «ημιτελώς» διορθωμένη δυνάμει δικαστικής απόφασης κτηματολογική εγγραφή.
Εάν παρόλα αυτά μετά την έκδοση των αποφάσεων κατά την τακτική διαδικασία και την εκούσια δικαιοδοσία υποβληθεί αίτημα στο Κτηματολογικό Γραφείο για τη διόρθωση των «μερικώς διορθωμένων εγγραφών», το Κτηματολογικό Γραφείο οφείλει να απορρίψει το αίτημα, καθόσον, όπως προεκτέθηκε, δεν θα πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα, ούτε για σφάλμα γεωμετρικών στοιχείων, που η αποκατάστασή του εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Προϊσταμένου.
Για την αποφυγή όλων των προαναφερόμενων επιβαρυντικών συνεπειών που διαπιστώνουμε από την έκδοση περισσοτέρων αποφάσεων σε διαφορετικές διαδικασίες για το ίδιο ακίνητο (ή εγγραπτέο δικαίωμα), έχουμε ήδη επεξεργαστεί και υποβάλει πρόταση νομοθετικής τροποποίησης με την εισαγωγή διάταξης στο νόμο 2664/1998 για την εκδίκαση των σχετικών υποθέσεων μόνο κατά την τακτική διαδικασία και με αναγκαστική παθητική νομιμοποίηση του Ελληνικού Δημοσίου ως εναγομένου για τις κτηματολογικές εγγραφές με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ».
Ανεξάρτητα πάντως από αυτό, ήδη παρατηρείται τάση στις δικαστικές αποφάσεις για την αποδοχή του σκεπτικού της ενιαίας διαδικασίας, όπως αυτό τεκμηριώθηκε σε προηγούμενο σημείο της παρούσας (βλ. συνημμένες αποφάσεις των Πρωτοδικείων Άρτας, Κέρκυρας και Κορίνθου).
2. Η κτηματολογική εγγραφή συντίθεται από την περιγραφική και χωρική πληροφορία. Για το λόγο αυτό σε κάθε ακίνητο αντιστοιχεί ένα κτηματολογικό φύλλο στο οποίο αναγράφεται η νομική (άλλως περιγραφική) πληροφορία που το αφορά και επιπλέον το ίδιο ακίνητο συσχετίζεται στα κτηματολογικά διαγράμματα με τα ακίνητα μίας μείζονος περιοχής και φέρει δικό του μοναδικό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Είναι συνεπώς πρόδηλο ότι στο κτηματοκεντρικό σύστημα που εισάγεται με την εφαρμογή του Εθνικού Κτηματολογίου, αποκλείονται διαφορές περί την ταυτότητα του εμφαινόμενου σε κάποιο τίτλο ακινήτου, το οποίο είναι αποτυπωμένο επακριβώς στο κτηματολογικό διάγραμμα και φέρει το δικό του κωδικό αριθμό.
Η διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών, όταν αυτές είναι εσφαλμένες, διενεργείται κατά τις διατάξεις του νόμου 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί και ισχύει, και επιτυγχάνεται είτε εξωδικαστικά, είτε με δικαστική απόφαση. Στην πρώτη περίπτωση η διόρθωση αφορά σε σφάλματα που εμφιλοχώρησαν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης και αλλοίωσαν το περιεχόμενο των κτηματολογικών εγγραφών, δυνάμενα να αποκατασταθούν με απόφαση του Προϊσταμένου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου υπό τις προϋποθέσεις που ορίζονται στις οικείες διατάξεις. Πρόκειται για διοικητική διαδικασία διορθώσεως των εγγραφών, η οποία παραμένει εντός του γενικού πλαισίου που καθορίζεται από τις αρχές της δημόσιας πίστης και του ελέγχου της νομιμότητας, που διατρέχουν την κτηματολογική νομοθεσία.
Η προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή είναι επιβεβλημένη, όταν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης και σε όσες περιπτώσεις απορρίφθηκαν αιτήματα διόρθωσης που υποβλήθηκαν προς τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου. Στον Κτηματολογικό Δικαστή, επίσης, απευθύνονται αιτήματα διόρθωσης στοιχείων της κτηματολογικής εγγραφής που δεν εμπίπτουν στην εφαρμογή των διατάξεων περί πρόδηλου σφάλματος (ή του σφάλματος των γεωμετρικών στοιχείων). Από τη διατύπωση της διάταξης αυτής δεν συνάγεται ότι απαιτείται η τήρηση προδικασίας με την υποβολή αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος, ώστε στη συνέχεια να ασκηθεί αίτηση διόρθωσης κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 6§8. Ο νομοθέτης μερίμνησε για την πρόβλεψη ικανού αριθμού μηχανισμών αποκατάστασης του περιεχομένου των αρχικών εγγραφών, χωρίς όμως να εξαρτά την παραδεκτή άσκηση οιουδήποτε διορθωτικού μέσου από την προηγούμενη άσκηση ενός άλλου. Για τις περιπτώσεις δε των σφαλμάτων που δεν εμπίπτουν στην έννοια του πρόδηλου σφάλματος, δίνεται η δυνατότητα προσφυγής στην εκούσια δικαιοδοσία κατά το άρθρο 6§8, χωρίς όμως να απαιτείται η προηγούμενη κρίση του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου για τον πρόδηλο ή όχι χαρακτήρα του σφάλματος. Άλλωστε και η κρίση αυτή, όταν είναι απορριπτική, ελέγχεται αυτοτελώς από τον Κτηματολογικό Δικαστή, αφού παρέχεται η δυνατότητα στον αιτούντα να προσφύγει ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή κατά της απορριπτικής απόφασης του Προϊσταμένου για τη διόρθωση του πρόδηλου σφάλματος. Ούτε ασφαλώς απαιτεί ο νόμος την τελεσίδικη απόρριψη με δικαστική κρίση του πρόδηλου χαρακτήρα του σφάλματος, προκειμένου στη συνέχεια να υποβληθεί ενώπιον του ιδίου Δικαστηρίου αίτηση για διόρθωση με τη διάταξη του άρθρου 6§8! Κάτι τέτοιο θα εθεωρείτο αντίθετο στην αρχή της καλής πίστης του δικονομικού δικαίου και θα συνιστούσε παρέλκυση της διαδικασίας διόρθωσης.
Τέλος, ακόμη και υπό την παραδοχή ότι ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου συνιστά οιονεί δικαιοδοτικό όργανο, η απευθείας προσφυγή σε ανώτερο δικαιοδοτικό όργανο, όπως είναι ο Κτηματολογικός Δικαστής, θα ήταν σκόπιμο να αντιμετωπιστεί με ανάλογη εφαρμογή του γενικού δικονομικού κανόνα, που εισάγει το άρθρο 47 ΚΠολΔ περί της εξουσίας ανωτέρου δικαστηρίου να καταστήσει το ίδιο αρμόδιο για υπόθεση κατώτερου δικαστηρίου.
Η υποβολή και η αξιολόγηση των αιτημάτων διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών σε οποιοδήποτε όργανο ή αρχή και εάν απευθύνονται, εμπεριέχει οπωσδήποτε κρίση για την ύπαρξη του εγγραπτέου δικαιώματος στο πρόσωπο που αιτείται τη διόρθωση με αναφορά στον οικείο τίτλο κτήσης. Ακόμα και στις περιπτώσεις που το αίτημα αφορά στη διόρθωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω εσφαλμένης απεικόνισης του ακινήτου σε αυτά, προηγείται παρεμπίπτουσα κρίση για τη διαπίστωση των σχετικών προϋποθέσεων, καθόσον η απεικόνιση του ακινήτου στα κτηματολογικά διαγράμματα οφείλει να είναι σύμφωνη με την ταυτότητά του, όπως προκύπτει από τον οικείο τίτλο κτήσης, δυνάμει του οποίου ο δικαιούχος ασκεί το εγγραπτέο δικαίωμά του σε αυτό (: ακίνητο).
Συνεπώς, δεν μπορεί κατά την εξέταση των αιτημάτων διόρθωσης που υποβάλλονται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή, να διαχωρίζεται η διόρθωση της νομικών στοιχείων της κτηματολογικής εγγραφής ως εμπίπτουσα στην δικαιοδοτική αρμοδιότητα των Δικαστηρίων και να παραπέμπεται στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου η διόρθωση των γεωμετρικών σφαλμάτων ως αποκλειστική του αρμοδιότητα κατά το άρθρο 19§2 του νόμου 2664/1998, αφού τέτοια διάκριση δεν προκύπτει άλλωστε ούτε από τις διατάξεις του ίδιου νόμου. Επί παραδείγματι, το ζήτημα εάν πρόκειται για ενιαίο ακίνητο και εξ αυτού του λόγου ζητείται η διόρθωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων στο πλαίσιο προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή, δεν συνιστά είδος διόρθωσης τεχνικού μόνο χαρακτήρα, αρμοδιότητας των εν γένει υπηρεσιών του Κτηματολογίου (τεχνικές υπηρεσίες της ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. και Κτηματολογικά Γραφεία), αλλά πρόκειται για διόρθωση που είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την αναγνώριση του εγγραπτέου δικαιώματος στο πρόσωπο του δικαιούχου και την άσκησή του επί του ακινήτου που περιγράφεται στον οικείο τίτλο κτήσης. Εάν λοιπόν συντρέχουν αυτές οι προϋποθέσεις και η απεικόνιση του ακινήτου στα κτηματολογικά διαγράμματα αποκλίνει από εκείνη που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης και σύμφωνα με την οποία ο δικαιούχος ασκεί τις εξουσίες του επί του ακινήτου, τότε το Δικαστήριο οφείλει να διατάξει τη διόρθωση της γεωμετρίας του ακινήτου και όχι να την παραπέμψει ως «τεχνικό ζήτημα» στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου.
Με εκτίμηση,
Για την ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.
Ρένα Κουκούτση
Δικηγόρος,
Υποδιευθύντρια Νομικής Δ/νσης